住宅ローンを支払っているケース。


ケース２、・・・・松岡　正さんの場合

松岡　正さんは、１０年前、マンションを購入し住宅ローンを組みました。
しかし、いまから１年前、リストラされてしまい無職の時期が１年ほどありました。
その間、失業保険の給付金のみでは生活費・住宅ローンの支払いに不足したので、サラ金業者から３００万円ほど借り入れてしましました。
現在は、再就職できましたが、以前の職場より給料が少なってしまいました。
仮に、サラ金からの借金がなく、住宅ローンだけであればなんとか支払っていけるのですが、
サラ金の利息を払うと、住宅ローンの支払いが滞りがちになってしまいます（現在３ヶ月分滞納）。
破産する方法もありますが、それではせっかく買ったマンションも処分されてしまいます。
そこで正さんは住宅資金特別条項を含めた個人再生手続を検討しました。


正さんの基礎データー

住宅資金特別条項を利用する場合、まず、�@住宅ローンの債務と�A住宅ローン以外の債務を分けて検討する必要があります。



�@まず、住宅ローンについて考えます・・・
　住宅ローンも再生債権であるので、再生手続の開始決定がなされると弁済できなくなるのが原則です（民再８５条１項）。
　しかし、住宅ローンの支払いをストップさせると、残元本全額に対して遅延損害金が発生してしまいます
　（正さんの例では１０００万円に対して損害金が発生することになり遅延損害金だけでもかなりの金額になってしまいます）。
　そこで、大阪地裁などの一部の裁判所では、平成１５年改正以前でも住宅ローン債権には弁済禁止効が及ばないとして遅延損害金が発生しないような運用をしていました・・・クレジット・サラ金処理の手引・２２６ｐ
　このような遅延損害金の問題がありましたので、平成15年4月に民亊再生法は改正されました。
　すなわち、「住宅資金特別条項を定めた再生計画の認可の見込みがあると認めるときは、再生計画認可の決定が確定する前でも、再生債務者の申立てにより、裁判所は住宅ローンの弁済をすることを許可することができる。」としたのです（民再１９７条３項）。
　この改正により大阪地裁以外の裁判所でも住宅ローンを開始決定後も支払い続ける事により遅延損害金の発生を回避できるようになりました。


　正さんはサラ金の利息の支払いがあったので、住宅ローンを３ヶ月分の滞納してしまいました。
　しかし、再生手続開始決定後は、サラ金への支払は禁止されるので、少しは余裕があります。
　そこで、裁判所の許可をもらい再生手続開始決定後にも月々の住宅ローン６６７００円を支払う事にしました。


　したがって、正さんのケースでは、�@月々の６６７００円のローンの支払のほか、�A３ヶ月分の滞納とその遅延損害金（約３０万円としましょう）についてだけ検討すればよいのです。
　ちなみに、平成１５年改正以前は、前滞納（開始決定前の滞納分）と後滞納（開始決定後から認可されるまでの滞納分）およびそれらの遅延損害金を検討する必要がありました。

　具体的なリスケジュールとして・・・
　�@期限の利益回復型・・・・民再１９９条１項
　　　この方法は、今まで通り、６６７００円のローンを支払ながら、上記�Aの３０万円の金額について再生計画の期間内に分割して支払っていくものです。
　よって、例えば弁済期間を３年とした場合・・・３０万円÷３年÷１２ヶ月＝８３３３円　を月々支払うことになります。
　したがって、６６７００円＋８３３３円＝７５０３３円を３年間、毎月支払うことになります。

　�A期間延長型・・・・１９９条２項
　　　�@の方法が原則でありますが、支払が困難な場合もあります。
　その場合、７０歳を超えない範囲で、約定返済期限を１０年まで延長することが出来ます。
　正さんのケースでは約定のローン終了時期は１５年後で５５歳の時です。したがって、１０年ローンを延ばしてもらう事が可能です。
　ローンを伸ばせばその分月々の返済額が減らすことができます。
　具体的には１０００万円のローン残金と上記�Aの３０万円を２５年間で支払うとすると月々４５６９０円となります（年利２．５％とした）
　概算をするにはローン返済シュミレーションのページが便利です。

　�B元本猶予期間併用型・・・１９９条３項
　�Aの方法が困難とした場合。�Aの延長に加えて、一般弁済期間の範囲内で、住宅資金貸付債権の残元本の一部と、その元本に対する住宅約定利率のみを支払う「元本猶予期間」を設けること。
　正さんのケースでは、サラ金に３００万円の借金がありますので、３００万円をカットした残額を認可後３年間ないし５年間で分割弁済しなければなりません。したがって、その間は、住宅ローンへの支払が困難になります。そこでその期間の住宅ローンを減らし、サラ金への返済が終了した３年後、今度は集中的に住宅ローンを支払っていくものです。

　�C同意型・・・・
　１９９条４項・・・ 　住宅資金特別条項によって権利の変更を受ける者の同意がある場合には、前三項の規定にかかわらず、約定最終弁済期から十年を超えて住宅資金貸付債権に係る債務の期限を猶予することその他前三項に規定する変更以外の変更をすることを内容とする住宅資金特別条項を定めることができる。
民再規則１００条１項によると同意は文書でなさなければならないとしている。
しかし、銀行はたとえ同意していても同意書として文書の形に残すことを嫌う。
そこで、東京地裁では、同意書という書面にこだわっていないそうです。


　現実の運用は、�@の期限の利益回復型を選択するケースが多いようです。
　いずれにしても、ローンのリスケジュールは複雑な計算になるので銀行などのローン会社と事前協議をすることになっています（民再規則１０１条）・・・・事前協議といっても大げさなものではなく、弁護士は電話はＦＡＸで簡単にやり取りするだけの場合が多いようです。

　正さんの場合、再就職できても住宅ローンの支払が苦しいので�Aの期間延長型を選択する事にしました。
　銀行に相談に行き、リスケジュールした場合の月々の支払額を算出してもらいました。
　その結果、月々約４６０００万円弱を支払っていけばよいと分かりました。


�A次に、住宅ローン以外の借金について検討します。
この計算方法はコチラのケース（太郎さんのケース）と同じです。

　�@まず、借金総額３００万円であるので、債務額との関係からの最低弁済価格は１００万円は分かりました。
　
　�A次に、正さんの総資産額を算出しなければなりません。
　　正さんは、マンションを持っていますので、まず、不動産屋で時価の査定をしてもらわなければなりません。
　　査定をしてもらった結果、マンションを現在処分すれば、１０００万円になると分かりました。
　　（最近の不動産の下落は著しい。。。５〜６年前に５０００万円で買ったマンションが、１５００万円の時価しかないと査定されたケースもあった）
　　しかし、マンションには１０００万円の住宅ローンの抵当権が設定されているので、
　　資産は１０００万円−１０００万円＝０円　すわち資産価値は無いと考えます。
　　他のコマゴマした資産は全部で２０万円あるとします。
　　従って、正さんの総資産額は２０万円と分かりました。

　�B正さんは、最近再就職しましたが、サラリーマンであるので、可処分所得を計算しなければなりません。
　　この計算は、コチラのケース（太郎さんのケース）と同じです。
　　ただ、異なる部分は、太郎さんのケースは、賃貸アパートに住んでいますが、
　　正さんのケースは自己所有のマンションに住宅ローンを支払いながら住んでいる点です。
　　したがって、可処分所得算出シートの住宅費の年間支払総額の部分が異なります。
　　正さんは、上記で述べたように今後月々約４６０００円住宅ローンを支払うので、年間の住宅費は５５万２０００円程度になります。
　　結局、太郎さんのケースと同様１００万円以下でした。
　
　�Cしたがって、�@〜�Bのうち最も多額なのは�@の１００万円であるので、
　サラ金に返済する金額は１００万円でよいと分かりました。・・・通常３年での分割弁済なので月々３万円弱を支払っていけばよい。


�Bまとめ
以上から、正さんは、住宅ローンを約４６０００円　と　サラ金に約３万円　月々支払っていけばよいと分かりました。
３年間は、住宅ローンの他、サラ金への返済があるので大変ですが、払えない額ではないので、
正さんは再生手続をしてみようと決意しました。